投稿日: カテゴリー 補修/修繕

入居者が事故を起こした際の対処方法

先の記事に記載しているように入居者が起こした事故により、他の入居者に被害が発生した場合や、大家さんに被害が生じた場合には入居時に加入している火災保険や少額短期保険で対応が可能な事が多くあります。それはどのような場合なのかお教えいたします。

入居者の故意ではない破損の場合

室内で発生する事故には様々な場合がありますよね。室内で転倒してしまい、壁を破損させてしまった場合であったり、過剰電力の使用による電線等の破損などがあります。このような突発的な事故などについては保険による工事費用の請求が適用される場合が多いです。

事例としては、室内清掃中に転倒してしまい、室内設備を破損させてしまった。転倒してしまい、テレビを破損させてしまった。などがあります。

二次被害での破損の場合

二次被害というのは、自身の室内での事故が原因ではなく、他室の事故の影響が自身の室内にも被害を及ぼした場合の事を言います。このような場合には、事故を発生させた部屋の入居者の加入する保険での対応になります。事故の内容によっては、構造上の問題であったり、入居者の責任になる事もありますが、他室への二次被害については、保険の適用されることが多いようです。

事例としては、上階の入居者が排水口を詰まらせてしまったことによる水漏れにより、自身の室内の壁・クロスが腐食してしまった。隣室のボヤにより、自身室内のパソコンが壊れてしまった。などがあります。(これらのような場合には、家主さんの建物に対する火災保険を適用させる場合もあります)

ここで皆さんに覚えていて頂きたいのは、火災保険という名目であっても
火災の場合だけの適用ではない。ということ。

火災保険という名目があるので、火災ではないから保険の請求はできない。と思っているかたが多いのが実情です。弊社は過去記事から発信していますが、この事実を知らずに保険の適用を受けていない方が沢山います。

保険の内容により細かな変動はありますが、大前提として保険の内容にはそこまでの大差はありません。15,000円の火災保険と20,000円の保険の違いというのは、保険の請求時の補償金額の違いにあるのです。

大家さんにもこの事実を知っていただく事により、これまで不要に支払っていたお金も払わずに済むこともあるでしょう。自身の物件への火災保険や少額短期保険など、入居者に必要としている保険の内容を再度確認し、自身の支払を減らすようにしましょう。

管理会社に任せている方も知っていて損をすることではないので、確認する事をオススメ致します。

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投稿日: カテゴリー 補修/修繕, 金銭トラブル

管理会社に任せるメリットとは・・・

不動産を保有されているオーナー様で、現在マンションを自身で管理されている方も多くいられるかと思います。管理を任せることによるメリット・デメリットを記載致します。


・メリット

入居者管理・家賃集金・清掃・補修・空室対策・緊急時の対応など、日々のマンションの経営に係る一切の業務を代行してくれます。

入居者からの日々の電話対応、月末月初の家賃の集金、マンション共用部等の清掃、退去時の補修や大規模修繕、空室募集など自身で行うには骨が折れる作業を任せることが出来ます。

マンションの規模によりますが、一棟だけの管理ですと自身での管理も難しくはないかと思われます。しかし、二棟、三棟と多くなると全ての入居者の対応を一人でこなすのは困難になるでしょう。


・デメリット

管理料を払わなければならないので、経費が必要になります。室内補修など工事が必要な際に料金が割り増しになる事もあります。

管理会社も慈善事業ではありませんので、委託料などの名目で経費が必要になります。金額は会社により様々で、家賃総額の3%や5%など、パーセンテージをしっかりと確認する事が必要です。工事の際に業者の工事見積に上乗せし、請求されるようなこともありますので、このあたりには注意をしなければなりません。


簡単に説明すると上記内容が管理会社に任せることによる、メリット・デメリットになります。

管理料については交渉することも出来るでしょうから、話し合いにより決めることをお勧めいたします。弊社でも、全国地域問わず物件の管理を致しておりますので、お気軽にお問い合わせを頂けますと幸いで御座います。

任せる管理会社を間違えると、空室募集していなかったり、入居者対応が悪く空室が増えることもありますので、現在管理会社に任せているが変更したい。と思っているオーナー様からのご連絡もお待ちしております。

お気軽に幸真興業株式会社06-6641-9911までお電話をお願い致します。

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投稿日: カテゴリー 補修/修繕

天井裏の配管のオーバーフローによる水漏れ・水濡れ。

天井裏の配管のオーバフローによる水漏れ・水濡れ。

天井裏の配管に亀裂がはいり、そこから水漏れし、天井クロス・壁クロスが水濡れ状態になりました。

原因は何だったか?

今回は、フロアー間にある給排水管に物がつまり、流れが悪くなった所に一定以上の水が流れた事により、亀裂が入り、水漏れ状態になったのが原因でした。

家主様の負担は?

この様な場合、天井裏の配管の可能性が考えられることから、天井を一度めくり、破損個所を断定し補修しなければ同じ状態が続きます。

この場合も、建物の火災保険にある、給排水設備による水濡れでの対応をさせていただきました。

配管自体の補修は保険の対応にはなりませんでしたが、付随する天井クロス張り替え費用、壁のクロス張り替え費用、それに水漏れ調査費用で、原因究明にかかった費用を火災保険でカバーすることができました。

家主様の負担は、配管自体の補修金額のみで対応することができました。
保険会社様によっては、調査費用を担保しないケースもございますが、火災保険の適用により家主様の負担が軽減する場合があります。

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投稿日: カテゴリー 補修/修繕

浴室の天井裏からの水漏れ

浴室の天井裏から水が落ちる音がし、換気口から天井裏を確認したところ、2階浴室下の配管からの水漏れであった事が判明。

原因と調査ならびに補修工事

原因は、ユニットバスの洗面・浴槽の共同排水である為に、髪の毛等の物がつまり、排水時に亀裂が入ったものだと判明しました。

このような場合も、水漏れ原因の調査費用・浴槽天井裏の補強木枠の腐食部分の補修費用を火災保険で対応できました。

また、配管自体の補修費用は、家主様負担にはなりましたが、調査・補強木枠の補修には、多大な金額がかかります。

火災保険が適応できるかどうかで、家主様の負担金額は大きく変わります。

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投稿日: カテゴリー 補修/修繕

入居者様が鍋を落として洗面台が破損!

壊した洗面台は入居者様が自費で直すもの?

入居者様が鍋を洗面台に落としてしまい、洗面台が割れてしまいました。水を流せば、漏れ出してしまい使う事が出来ない状態。

普通は入居者様の責任で直すべきかと思い、自費で直して貰う方向性に行きそうですが、実際は違います。

洗面台は誰の所有物?

この場合、壊れた洗面台は誰の物であるかと考えます。洗面台は大家さんの持ち物である、不動産の中の設備です。

洗面台=家主の所有物

つまり、この修理は保険の対象となります。と言う事で、入居者様の加入保険会社に報告を入れました。

借家人賠償責任での全額解決!

洗面台が割れており、使用できない状態ですので、一式交換見積を提出させて頂き、借家人賠償責任での全額解決となりました。

保険の継続加入をお勧めします

入居時は仲介業者様が火災保険に加入斡旋されると思いますが、継続的に加入しない方は多いです。

自主管理大家様でもこういったケースは、不足突発的に起こりますので、火災保険の加入状況を入居者様に確認して行く方が良いと当社は考えます。

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投稿日: カテゴリー 補修/修繕

大規模水漏れ。保険適用で負担費用は4万円だけ?

複数の部屋で水漏れ発生!修理費は……!?

シンクの下から水漏れをしているとの報を頂きました。大変です!

このマンションは、排水が隣室と床下で合流した構造となってました。
そこを一定の水量を越えた事によって溢れだす事に。なぜ?

まずは当社での簡易調査。パネルをめくると、既に腐食してました。

他の部屋も同様の現象が起きている可能性もあるのではないか??
……やはり、他の部屋も同様の状況になっていました。

これは……かなり大きな修理費となる予感ですが……?

家主様の負担金額は……えっ、4万円だけ?

直ちに、当社提携の水道工事業者へ連絡を入れ、調査を依頼。
それに伴い、保険会社への報告を入れます。

他室の調査なども入居者様立ち合いのもと、配管部分、腐食部分を補修を行います。
複数の部屋に渡っての被害だったので、かなりの金額になるのではと、家主様も不安になっておられましたが、殆どが保険で賄う事ができ、実際の持ち出しは4万円だけでした。

一般に、水道事故は保険が適用出来ず、かなり大きな持ち出し費用が掛かる物と考えておられる大家さんは多いです。

しかし、きちんと保険の内容を把握し、それに適した工事を行う事で、ここまで費用を抑える事が出来ます。

大きく費用を押される為のポイントは2つです

水漏れ事故で保険適用される箇所

調査と見積作成の際は、水漏れ原因箇所の整理を慎重に行います。

当該マンションに掛けられていた保険は、水漏れ原因となる物の修理は保険適用外ですが、水漏れ箇所については適用となる物です。

今回の場合、このようになります

水漏れ原因(適用外) —> 配管部分
水漏れ箇所(適用対象) —> 床や壁

なので、見積書の作成の際は保険適用箇所と、適用外箇所の住み分けをきちんと行った物にする必要があります。

当社の場合、提携の水道工事業者と連携している事が大きな武器となり、それに則した見積と工事プラン作成を行う事が出来ます。この見積もり次第で、大家様の負担が大きく変わります。

もう一つのチェックポイントは「調査費用の付則」です

保険に入る前の事なので、事故が起こってからでは遅いですが、重要な要素です。

原因がはっきりしない事故の調査においては、特に調査費用が膨らみやすい物です。

特に今回の場合、複数の部屋に渡って被害が出ていますので、そのコストは余計に大きくなります。

この調査費用は、保険に付則されている物とされていない物がありますので、ここのチェックは重要です。
今回の物件の場合、付則されていたので、調査費用の持ち立しはゼロ円でした。
これは大変大きな差です。

保険の知識と知恵を持つか、ノウハウのある管理会社のご活用を

以上の流れで、大金が掛かるかと思われた事故においても、きちんとした対応を行う事で驚異的に負担を軽くする事が出来ました。

こういったケースで知らず知らずのうちに御自身でお支払いされておられる大家さんは数多いです。

保険の知識、知恵を持つか、そういった所に精通した管理会社に任せる事で、経費を大きく下げる事が出来ます。

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投稿日: カテゴリー 補修/修繕

不動産業者の紹介する内装業者の料金は適正?

物件の購入時に紹介された内装業者にいつもお願いしていますが、ネットで見る同業者の料金と比較すると、随分高額だった気がします。
付き合いもあるので、勝手に自分で手配した業者にお願いして関係性が悪化することも避けたいですし・・・。

見積書に紹介料の項目がない場合、見えない手数料が上乗せされる物とお考えください

不動産業者紹介なりますと、手数料を得るために、見積上に上がらない紹介料がかなり上乗せされる事が多々あります。そうすると必然的に高くなります。

紹介と言えば聞こえは良く、「逆に安くなるのかな?」と思ってしまいがちですが、実際はその逆である可能性が高いと考えて頂いて間違いありません。

大家さんご自身で手配してもOK、それによって分かる事実も?

物件は不動産会社ではなく、大家さんの所有物です。

紹介業者任せではなくご自身で、手配した業者にお願いしても全く問題ありませんので、ご安心ください。一般的にそういった制限事項の契約もありません。(気になる場合は念のため、契約内容をご確認ください)

なお、ご自身で手配される事で、不動産会社からとの関係性が悪くなった場合、その会社は手数料で大きな利益を得ていた疑いが濃くなると言えます。

これをプラスと捉え、管理会社等の変更をするべきであるサインとして、別会社との契約を視野に入れてみてください。

紹介業者にお願いするメリットが出るケース

不動産会社紹介の業者にお願いするメリットが出るケースとしては、会社とのお付き合いの他、その物件の建物を予め把握している業者である事を活かして、手続きがスムーズになることがあります。

なので、他業者との価格差異が数パーセント程度と、許容範囲であるならば、このメリットの方を重視される事をおすすめします。

保険と組み合わせてサポートする当社にお任せするメリット

お客様の経営の安定化の為の努力を第一とする当社、株式会社MHCで管理させていただいている物件の場合、工事案件であっても、適切な見積もり金額をご提示し、さらに、出来る限り保険適用出来る工事プランニングを行い、大幅にお客様の負担軽減に繋がる提案させて頂きます。

当社の強みである不動産管理+保険プランニングの利点が実感頂けるかと思いますので、お気軽にお問合せください。

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