投稿日: カテゴリー 空室対策

マンションノートを活用した住環境作り

マンションノートとは・・・

このサイトは、全国各地様々なマンションの口コミサイトになります。このサイトによって、従来は入居後にしか分からなかった、管理状態や、どんな入居者が居るのか。騒音トラブルなどが入居前に分かるようになりました。

このサイトを活用し、入居者の声を聞くことにより、マンションの問題点を見つけることが出来ます。このようなサイトを批判する方もいるでしょうが、このようなサイトの口コミをチャンスだと思い、この機会に改善することが出来れば、入居者も喜び、口コミの評価も上がるでしょう。入居者も家主さんも入居希望者も、マンションに係るすべての人に良いことですよね。

周辺マンションの口コミ評価もみることが出来るので、他のマンションと自身の所有しているマンションの評価を確認することにより、他のマンションでのいい点を自身のマンションでも取り入れることが出来ます。

室内設備の問題点等があれば、修繕し、入居者を募る事により、今までよりも賃料などを少し上げることもできるかもしれません。ただし、既存の入居者に対しての賃料の値上げは難しいというのは理解しておいてくださいませ。

他のマンションの口コミ評価を自身のマンションでも取り入れることが出来るのであれば、取り入れることをオススメ致します。他のマンションで評価が良いことが、自身のマンションにとって悪影響を及ぼすことは無いでしょう。

マンションノートを活用し、今後の不動産経営をより良いものにしていきましょう!

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投稿日: カテゴリー 収益不動産売買, 空室対策, 管理

土地を売却せず有効活用しませんか。

弊社近隣の約400坪の土地をH産業様の大手デベロッパーと提携した土地の有効活用方法として、借地利用でのマンションの建築計画をし、所有者様にも納得して頂き、契約に至ったようです。

土地を売りたくないお客様も多いでしょうから、そのような方にも土地を手放さずにご提案出来る画期的な手法をお教えいただきました!

弊社でも、売りませんか?という方法でご提案しておりましたが、地主様に土地を手放すことなく、借地としての継続的な収入源としてのご提案を今後は力を入れてさせて頂きます。

300坪以上の土地にはなりますが、大きな土地を所有されている方にオススメの土地利用方法になります。

ご興味御座いましたら、弊社まで置場るにご連絡をお待ちしております。地主様に最善のご活用方法をご提案させて頂きます。

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投稿日: カテゴリー 空室対策

外国人入居者よくあるトラブルと対処例

海外のお客様が入居しているマンションやアパートなどの共同住宅では、入居者間のトラブルが頻繁に発生しているとよく耳にします。

今回の記事では外国人の方とのトラブルを中心に記載しております。海外の方とのトラブルを未然に防ぎ、お互いに快適に生活する方法を考えましょう。


1.文化の違い

日本人には当たり前の事でも、外国人にとっては、聞いたことのない初めての事。ということが多いでしょう。文化が違うので、入居前にちゃんと教えておく必要があります。仲介業者などに教えてもらうか、若しくはオーナー様自身で入居者に伝える必要があるでしょう。

食生活の違いによる匂いの問題や、夜間の騒音問題など、他の国で問題にならないことでも、日本では問題になる。ということを分かってもらう必要があります。文化が違う。ということをまずは、教える必要があります。ゴミの捨て方、家賃の金額、振込みor引落し口座の設定など、説明しなければ、曖昧になり、オーナー様とのトラブルに繋がりかねません。


2.生活環境の違い

生活環境の違いにより、ごみの捨て方や、夜間の騒音問題などが起こりかねません。毎日ゴミを捨てることが当たり前だと思っている方も沢山いますので、ゴミの収集日を表記した紙を渡して、理解してもらうようにしましょう。

夜間の騒音問題は入居者トラブルの引き金になる事が多いです。隣室からの話声や上階からの騒音、友人を集め騒ぐ。など、海外の方は日本のルールを知らない人がとても多く、問題になります。こちらもゴミ捨て同様入居希望者にしっかりと話をし、違反すれば退去させられる等の決まり事を教えておかなければなりません。


3.言葉の違い

上記2点のポイントでも触れていますが、言葉や書面にして伝えること。がとても重要になりますが、言葉が違うので、伝えることも困難になる事もあるでしょう。日本語の分かる方が増えてきているのは分かっておりますが、全く話せない方の方が多いです。こういう、中途半端に知っている方や全く話せない方を入居させる際には特に注意が必要です。

言葉の違いから、隣人トラブルになる事もしばしば。日本語を理解している入居者の方を募集する事をオススメ致します。


海外の方を入居する際に確認しておきたいポイントには以上のような事があります。昨今は海外の方を従業員として迎え入れる企業も増え、海外からの移住者も多くなっていますので、海外の方を入居をご検討中の方に知っておいていただけると力になれる事かと思います。

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投稿日: カテゴリー 空室対策

入居希望者が家賃交渉を行って来た場合、受けるべき?

空室募集をしている際に管理会社などから、入居希望者が条件交渉を希望している。と言われた場合、どの様に対応しているでしょうか。

入居希望者のみならず、現在の入居者からの条件交渉があった場合の事も踏まえて記載致します。


1.現在の空室状況を考える

現在空室が複数室あり、入居者希望者が現れずに困っている場合には条件交渉を受け、入居してもらう方が良いでしょう。「賃料を1000円下げて欲しい。」という交渉も受けて悪いことは無いでしょう。空室を無くす方を優先に考えるべきです。

空室が1室のみで人気のマンションの場合には、条件交渉しなくても入居される方が多いので、しなくても良いのでは無いでしょうか。条件交渉する際でも、礼金上乗せで賃料を下げるようにする。などこちらからも条件を加えて交渉するようにしましょう。


2.立地を考える

空室募集をしている周辺の環境を考えることも必要です。周辺環境は時代の流れと共に変化しています。住環境が充実しているのであれば、条件交渉をすることなく、入居希望者が現れることも多いですが、以前より住環境が悪化している場合には、入居希望者が現れにくくなるので、交渉を受けることも考えなければなりません。

立地が比較的良好な物件については交渉する必要は無いでしょう。早急に空室を減らしたい場合には、交渉を受けることも考えても良いかもしれません。


3.現在の入居者からの交渉の場合

現在入居している方から、賃料の値下げ交渉をされた場合はどうするべきなのでしょうか。

まずは、現在までの家賃の支払い状況を考えましょう。一度も遅れなく、他の入居者とのトラブル等を起こしていない優良な入居者だと賃料交渉をしてあげてもいいかもしれません。さらに、入居されてからの期間も考えるべきです。一般的な賃貸借契約は、1年若しくは2年の自動更新で契約されていることが多いです。10年以上の入居者には賃料交渉を考えてあげるなど、家主さんの判断もきめておくのはどうでしょうか。条件交渉をお願いしてくる入居者は少ないですが、こういう入居者を残すか、残さないのか。で他の入居者の家主さんへの見方も変わってくることもあるので注意が必要です。

 


以上の内容を考慮したうえで、条件交渉をすることをお勧めいたします。

周辺環境の変化、マンションやアパートの経年劣化、空室状況。等様々な状況を加味したうえで、判断する必要があります。

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投稿日: カテゴリー 空室対策

トラブルを起こしやすい入居者の見極め方

マンションやアパートなどの共用住宅で入居者同士のトラブルになることは少なくありません。昨今ニュースで報道されることも多く、酷い時には殺人事件に発展するケースもあり、家主さんの心配事は増えるばかりですね。

トラブルを起こしやすい入居者の見極め方をお教えいたします。


1.保証人をつけることが出来ない。

賃貸の部屋に入居したい場合に保証人をつけれない方が多いです。昨今では、賃貸保証会社の導入で保証人がつけれない人の場合でも、お部屋を借りる事が出来るようになってきました。

しかし、借りる事とトラブルは別物の話です。弊社の管理物件に入居されている方でも、入居者間のトラブルを起こすのは決まって保証人の居ない方です。


2.日本語がわからない・外国人

日本語の分からない人や外国人などは日本人と文化が違うため、トラブルになりやすいです。

生活騒音(歩く音・話し声等)の基準は人それぞれ違うものですが、文化の違う人たちは知らずに大きな音を出してしまう傾向にあります。ゴミの捨て方でのトラブルなども起こりやすくなります。


3.生活保護受給者

生活保護を受給している人には大きく分けて2種類います。本当に生活保護を受けなければ生活できない人。と働くのが嫌で生活保護受けている人。

前者の場合には、入居されても隣人トラブル等を起こす方は少ないです。ですが、後者の場合は本当に質が悪いです。家賃の支払をせず、ギャンブルをしていたり、夜中に友人たちとどんちゃん騒ぎし、騒音トラブルを引き起こす。

書面上で見極めることは難しいので、直接会って話をするなどして、リスクを軽減する様にしましょう。


4.精神疾患者

生活保護を受給している人の中には精神疾患による方もいます。あまり多くないのですが、このような方の行動は理解し兼ねる事が多く、隣人トラブルが起こりやすいです。

弊社管理物件でも、隣人の部屋を訪問し、罵倒するというトラブルが起こったこともあります。被害にあわれた方が真摯な対応をしてくれたので、それ以降トラブルなく生活していただいているようですが、困った事例の1つで御座います。


5.仕事をしていない。

仕事をして居ない若い方。には注意が必要です。このような方の部屋には友人が訪れ騒ぐことが多いです。特に夜中に騒ぐことが多く、騒音トラブルを起こしやすいです。警察にお世話になる事もあり、他入居者が退去したい。と申し出たりと悪影響を及ぼすことが懸念されます。


上記のタイプの方には注意が必要です。一概に該当する訳ではありませんが、このような方の入居をお考えの際は、面談するなど、対策をする必要があるでしょう。

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投稿日: カテゴリー 空室対策

内覧があっても決まらない物件、4つのパターン

管理会社に空室対策を任せていたとしても、なかなか入居希望者が現れないことがあります。管理会社に問い合わせたところ「内覧はあるですが、申込が無いです。」と言われた経験は無いでしょうか。

申込の入りにくい物件にはいくつかの共通点があります。下記内容を把握したうえで家賃や諸条件を決めて頂けると空室対策にも繋がるかと思われます。


その1…立地条件

内覧する際に各営業マンはお客さんの希望条件を基に気に入ってくれる部屋を決めているのですが、実際現地に行ってみると立地条件(駅までの距離や周辺施設)がお客さんの希望に沿わないことも多くあります。


その2…資料との相違

物件資料を基に内覧に行きますが、お部屋の間取りと実際の室内の広さ、構造が異なる事も多々あります。このような物件の場合は、早急に改善し、資料を作成しなおす必要があります。これは管理会社に任せていることになるので、どのような資料で空室募集をしているのか確認しておく必要があるでしょう。


その3…周辺相場との相違

分譲単身マンションの空室募集の場合は、他空室との賃料相場を確認しておく必要があります。一棟マンションの募集とは違い賃料が改定されていることが良くあります。前回の入居者は6万円で入居されていたからといって、他室が5万円で募集しているとお客さんはそちらにいきます。内覧以前の問題にはなりますので、状況を把握しておかなければなりません。


その4…室内設備状況

同間取り・同条件のお部屋があり、室内を内覧した際に、一方はエアコン設置済み。一方はエアコン無し。となるとエアコン設置済みのお部屋を選ばれることになるでしょう。室内の設備状況は非常に重要です。既存の設備で使用出来る状況にあっても、経年劣化している場合には、交換する事で入居希望者が現れる場合もあります。


以上4つのポイントを踏まえ、改善すると入居希望者が増えることもあるかもしれません。

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投稿日: カテゴリー 空室対策

自分の不動産を仲介店に優先的に紹介して貰う方法

不動産を保有している家主さんが不安になるのが、空室対策だと思います。

自分で保有している不動産を如何に満室に近づけるか。ということを考え、空室対策をしておられることでしょう。不動産業者にどうすれば優先的に紹介してもらえるのか。と思っておられる方のために対策をお教えいたします!


管理会社として委託契約を結ぶ

不動産業者は管理しているマンションの空室を常に把握しているので、管理会社として契約をすることにより、優先的に紹介してくれるようになります。

人気の高い立地のマンションだとすぐに満室になる事もあります。賃貸に入居する人が少ない立地ですと、時間がかかることもあるので、募集条件や条件交渉等を柔軟に変更する必要があります。


大手賃貸会社に募集をして貰う

こちらは情報の拡散を目的とした手段です。駅周辺の不動産会社は大手不動産の看板を借りていることが多く、大手不動産会社は系列店舗の賃貸募集している部屋の情報を共有しているので、情報が拡散され、不動産会社に認知してもらえる様になります。

情報を拡散し、認知されるようになれば、入居希望者を待つだけになります。


手数料を増額する

賃貸マンションを客付してもらった際に支払う手数料を増額することにより、様々な業者が物件を紹介してくれるようになります。

手数料が5万円の部屋と10万円の部屋。どっちを紹介するかというと、条件が厳しい場合でも10万円の部屋を紹介するものです。営業マンも自身の売り上げを高めるために手数料が高い部屋を紹介してしまうのです。

手数料が高い物件程、より多くの営業マンに紹介してもらえます。


以上の3点が重要になるのです。

管理会社を契約しても情報を拡散してくれない場合もありますので、注意しなければなりませんが、すぐに満室になるものでもないので、時間は掛かります。(物件によりますが)

一番重要なのはやはり手数料の増額です。増額したからといって、すぐに決まるものではありませんが、紹介してくれる営業マンを増やすことが大事なのです。

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