投稿日: カテゴリー 収益不動産売買, 空室対策, 管理

土地を売却せず有効活用しませんか。

弊社近隣の約400坪の土地をH産業様の大手デベロッパーと提携した土地の有効活用方法として、借地利用でのマンションの建築計画をし、所有者様にも納得して頂き、契約に至ったようです。

土地を売りたくないお客様も多いでしょうから、そのような方にも土地を手放さずにご提案出来る画期的な手法をお教えいただきました!

弊社でも、売りませんか?という方法でご提案しておりましたが、地主様に土地を手放すことなく、借地としての継続的な収入源としてのご提案を今後は力を入れてさせて頂きます。

300坪以上の土地にはなりますが、大きな土地を所有されている方にオススメの土地利用方法になります。

ご興味御座いましたら、弊社まで置場るにご連絡をお待ちしております。地主様に最善のご活用方法をご提案させて頂きます。

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大家仲間を作る方法

家主さんは地域の住宅協会のような会に参加をしているかたも少なくないかと思われます。それは地域の家主さん達で話し合い、地域の住環境の変化や、新しい法律などの改正により生じる様々なトラブルを無くす為に参加しておられるのではないでしょうか。

新たに家主さんとして不動産投資を始めている方も増えてきているこの機会に大家仲間を作る為にはどうすればいいかをお教えいたします。


1.地域の住宅協会などに参加する

新たな繋がりを作るためには、行動しなければなりません。家主として所有している物件やお住まいになられている地域に住宅協会などがあるかと思います。ない地域にお住まいでしたら、これを機会に協会を設立してみるなんてのはどうでしょう。インターネットなどで調べると様々な住宅協会が設立されていることが分かります。全国的なものから地域のものまで様々なものがありますので、どこに参加するかは自身がどのような家主仲間を作りたいかにより変わってくるでしょう。

協会に参加している方には様々な方々がおられます。一般の家主さんや、不動産業者、不動産保有会社などが居られますので、仲間を増やすには絶好の機会ではないでしょうか。


2.大家さん向けセミナーに参加する

大家さん向けセミナーと言っても内容は様々です。これから大家さんになるための投資セミナーであったり、サブリースの勉強会大家として不動産経営の説明会など、大家さんに知って頂きたい知識のセミナーが沢山あります。これらの他に大家仲間を作るためのセミナーなども開催されているようです。

仲間作りセミナーに参加すると参加者は同じことを考えている方ばかりになりますので、大家仲間を簡単に見つけることが出来るのではないでしょうか。若しくは、他の家主さん向けセミナーに参加した際に仲間を作るなど、方法が広がります。


3.不動産業者に紹介して貰う

こちらはあまり聞かないかと思いますが、地域の家主仲間を探している方もおられます。不動産業者に賃貸募集や管理を任せている方同士で仲良くなることもあります。同じ不動産業者に任せているからこそ繋がりをもて、仲間になる方法です。


上記のような方法で大家さん仲間を増やすのは如何でしょうか。一人で不安を抱えず、同じ境遇の大家仲間と出会い、互いに協力する事はとても素晴らしいことではないでしょうか。

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仲介業者にお中元・お歳暮は送るべき?

賃貸のマンションやアパートの管理や空室募集を不動産業者に任せている方がほとんどだと思います。日々の管理業務や入居希望者の紹介を任せて、友好的な関係を築いている方も多いのではないでしょうか。中には不満を持っている方もいるでしょう。

毎年、不動産業者からお中元やお歳暮が送られてくることもあるかと思いますが、お返しをしている方も多いのではないでしょうか。

担当営業マンと親しかったり、社長と親しかったりと友好な関係を築いておられても、お返しをす必要はないかと思います。

不動産業者は家主さん方からの管理委託や空室募集の契約時の利益を得ています。利益を得ている方からお中元などを送るのは一般的でしょう。家主さんからすると管理して貰ってるから、お客さんを紹介してくれてるから。と思うのは良いのですが、お返しをする必要も、お中元などを送る必要もありません。

送って頂くと非常に嬉しく思いますし、有り難いですが、そのような事をしなくても友好的な関係を築いて行く事は可能です。

送ってもらうと返すことが義務だと思っている人もおられるかもしれませんが、お返しをする必要はありません。当店では、お中元などは送って頂かなくて結構です!友好関係を築くには直接お会いし、お話をさせて頂くだけで構いません。

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不動産投資を始めるのに勉強しておくと良い資格とは?

マンションなどの不動産投資を始める前に勉強しておくと良い資格をお教えいたします。


宅地建物取引士(宅建)

どのような資格なのか、、、
不動産に関する法律を網羅した専門家が有する事の出来る国家資格です。

こちらは不動産業務に勤める者の資格と思われがちですが、一般の方でも取得していると有利な資格になります。一生のうちで一番大きな買い物になる「住宅」の取引の際に、何もしらず不動産業者の言いなりになるのではなく、自身の知識も活用できるからです。

宅建の資格を有していると、物件の構造や取引に至る契約書の内容などに誤りがないかの確認や、不良物件を購入するリスクを軽減する事が出来ます。


マンション管理士

どのような資格なのか、、、
専門的知識をもって、管理組合の運営、建物構造上の技術的問題等マンションの管理に関して、管理組合の管理者等又はマンションの区分所有者等の相談に応じ、助言、指導その他の援助を行うことを業務とします。(※国土交通省ホームページ抜粋)

この資格はマンションの管理に関する法令や、管理組合の運営の円滑化、マンションの建物及び付帯設備の構造・設備、管理の適正化。についての事項を把握しておかなければなりません。

マンション管理士になるには、登録が必要になりますが、この資格を有していれば、自身でマンションの管理をすることも出来ます。


管理業務主任者

どのような資格なのか、、、
管理の前提となる管理受託契約の重要事項の説明から、受託した管理業務の処理状況のチェック等及びその報告までマンション管理のマネジメント業務を担うものであり、事務所ごとに国土交通省令で定める人数の設置が義務付けられることとなります。(※国土交通省ホームページ抜粋)

この資格は管理委託契約に関する事、管理組合の収入・支出等事務管理、建物及び付帯設備の維持又は修繕に関する事、マンション管理の適正化の推進に関する事、他管理事務の実施等。についての事項を把握しておかなければなりません。

上記のマンション管理士と類似しておりますが、内容は別物で契約関係については管理業務主任者が必要になっており、こちらも不動産投資を行う上で有していれば管理契約上の不利な事項などを排除する事が出来ます。


ファイナンシャルプランナー

どのような資格なのか、、、
家計にかかわる金融、税制、不動産、住宅ローン、保険、教育資金、年金制度など幅広い知識が必要になります。これらの知識を備え、相談者の夢や目標がかなうように一緒に考え、サポートする専門家の事。(※日本FP協会ホームページ抜粋)

ファイナンシャルプランナーとは、「くらしとお金」に関する知識を有しています。家計管理、教育資金、住宅資金、税制、介護医療費、老後の生活設計、年金、社会保険、資産運用、相続・贈与、保険など、暮らしに係るお金の相談に対応する事が出来るようになります。

自身の不動産投資における資金の調達、老後の生活設計まで自身で行えるようになるので、無理のない投資計画を立てることが出来るでしょう。


以上4つの資格を勉強していると不動産投資についてほぼ網羅してるといっては過言ではありません。不動産業務に勤めている者でもこの4つの資格全てを有している者は多くありません。

自身で判断する能力を蓄え、失敗のない不動産投資を実現しましょう。

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はじめての収益不動産物件はマンション1室 or アパート等1棟?

初めての不動産投資を考えている方にマンション1室買いとアパートなどの一棟買いではどちらがいいのか。比較していきます。


マンション1室の場合

・価格が比較的安価
・購入時のコストも安価
・融資を受けやすい
・賃料が安価
・収益が少ない
・維持費用が安価
・管理が比較的簡単
・入居者トラブルが発生しにくい

ポイントとしては上記内容になります。単身マンションやファミリーマンションで違いはありますが、大幅に変わることはないでしょう。1室のみの投資の場合は、支払いと収入の差額が少額になる事が多いです。購入時入居中の部屋であっても、購入後に退去されることも多く、いかに入居者を確保し継続的に住んでもらうのか。が重要になってきます(どこも同じですが)。

多くの入居者を相手にしなくていいので、個人で維持管理を行う場合にもオススメ出来ます。分譲マンションには、管理組合が入っていることが一般的なので、日常生活のトラブルなどは管理組合で解決されることが多いです。問題のある入居者が住んでいる場合には対応を求められることもしばしばあるようですので、入居者を見極めることも必要になります。

たとえ、駅近くの好立地マンションだからといって、安易に購入する事は避けた方が良いです。周辺環境の変化(例えば新築マンションの建築)により、その物件の価値が著しく低下することもよくあります。このような物件を購入してしまうと、入居者が現れなくなり空室のまま、ローンの支払をしなければならなくなり、自身の生活を苦しめることになるので、物件を慎重に選ぶ必要があります。


一棟アパートの場合

築古物件が多い
・価格が高価
・融資が受けにくい
・維持費用が高い
・入居者の管理が大変
・トラブルが発生しやすい
・収入が多い
・空室が目立つ

アパートの収益物件は築古物件が多く、銀行からの融資を受けにくい物件が多いようです。初めての不動産投資には不向きではないでしょうか。ですが、利回りだけで考えるとマンション1室とは違い10%を超えるような物件もあります。しかしこれは満室になれば。ということで、築古アパートに住みたい。と思う人は年々少なくなっていますので、満室になるのは難しいのではないでしょうか。賃料を減額し、入居者を募集しても満室になるのかどうか。。。というレベルの物件が多いので、気を付けなければなりません。

複数の入居者が居るので、トラブルがしばしば発生することもあり、マンション1室に比べると維持管理が大変になります。

満室になれば、マンション1室とは比べ物にならないぐらいの収入を得ることが出来ますが、満室になれば。です。目先の利益だけを考えないようにしなければなりません。


上記が比較になります。どちらも物件選びを慎重にしなければなりません。比較的投資物件として購入しやすいのは、マンション1室の方ではないでしょうか。

融資を受けず、利益を考えればアパート。少しずつ利益を得るならマンション1室。のような感覚で覚えて頂ければいいかと思われます。

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借上げ委託を決める前にチェックしたい5つのポイント

30年一括借り上げや35年一括借り上げのような謳い文句でサブリース契約をとろうとしている大手企業が沢山ありますよね。

言葉だけをみると魅力を感じますが、実際このような契約にはオーナー様にとっては不利益になる条件が記載されていることが数多くありますので、チェックしておきたい5つのポイントを記載致します。

その前にそもそも借上げ委託(サブリース契約)とはから説明致します。


サブリースとは

通常家主さんは不動産業者等に入居者の募集を依頼し、入居者から家賃を回収する事で収入になりますよね。サブリースというのは、家主さんと不動産業者との間で転貸借の契約をします。転貸借での契約は今までの家賃よりは低く契約する事になります。(例えば満額賃料の90%など)そして不動産業者は入居者と既存の賃料で契約する事になります。空室時の賃料を保証してくれる会社もあれば、免責期間を長くしている会社もあり、サブリースというのは会社により条件が異なるので注意が必要なのです。


チェックポイントその1…条件改定期間の設定

30年一括借り上げといっても、30年間同条件で継続して契約してくれるわけではありません。2~5年の期間を定められ条件改定出来るように設定されています。2年ごとに条件を改定される場合は特に注意が必要になります。契約書に小さな文字で書かれている場合もあるので、しっかりと確認しておく必要があります。


チェックポイントその2…条件改定時の下げ幅

市場の変化により賃料は数年に一度の割合で下げなければ入居希望者が現れなくなっているのが賃貸マンション業界です。サブリース契約の際も同様で条件改定期間が到達し、条件変更の際に賃料がどれだけ下がるのか。確認しておく必要があるでしょう。

契約書に明記されていることがあまりないので、初期の契約段階でどこまでの賃料下げ幅があるのかを確認しておかなければ、とても損をする事があります。


チェックポイントその3…空室時の賃料保証

入居者が居ない期間にも賃料保証をしてくれる会社もあります。多くの会社は入居者が退去されると賃料の支払も無くなることが多いのです。家主側からすると保証してくれる会社にお願いする方が収入が増えますよね。入居者が居ない空室の場合の賃料保証についても確認する必要があります。


チェックポイントその4…免責期間の設定

サブリース契約には「免責期間」というのが設定されているのが一般的です。入居者が居て賃料が継続して振り込まれている場合でも、サブリースを行っている会社は1年や2年の期間に一定の免責期間を設定しております。

免責期間というのは、例えば2年に2カ月間を定め賃料の支払いが免責になるというものです。今までは年間60万円の収入があったのが、免責期間の設定により、50万円になることも有ります。しかし、入居が居ない空室の状態でも18ヶ月間の家賃収入を得ることが出来、免責期間が6ヶ月になったりします。


チェックポイントその5…解約時の違約金

サブリース契約を解約する際に違約金が発生する事があります。更新時期以外での解約時に違約金が発生するかどうか確認しておく必要があります。

以上5つのポイントを確認しておき必要があります。

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町の不動産屋を使った収益物件の探し方

弊社のような地域密着型の不動産店舗で収益物件を探す場合には、人付き合いが重要になることが多くあります。

地域密着型の店舗はその周辺のオーナー様や地主様との付き合いが豊富で大手企業には手に入らないような情報を仕入れ、独自のルートでお客さんに紹介しているケースもあります。

このような情報は一般に情報開示をすることなく、内々に処理する事が多いのですが、地域で探している方に情報をお教えすることもあります。

例えば、繁華街の1階路面店の様な人気の高い賃貸物件などの情報は、一般に情報を公開する前に水面下で情報を公開し、契約していることが多いです。水面下での情報公開というのは、地域内で出店先を探している方などに情報を公開し検討して貰う事です。

このように水面下で情報を公開して貰うためには、その不動産店舗の営業マンに自身がそこで探していることを知ってもらわないといけません。

その為には不動産店舗に行き、覚えておいて貰うよう話をしましょう。ご希望の条件に沿うかどうかは分かりませんが、ご希望に近い物件情報を教えてくれるようになります。

売買と賃貸の場合では異なりますが、優先的に紹介してもらえる様にお願いすると案外情報を公開してくれるようになります。

相場を逸脱していないことが条件にはなりますので、安くしてくれ!ばかり言う事の無いようにしましょう。それをしてしまうと営業マンは嫌がります。他の不動産業者に情報を持っていくとそれこそ信用問題になりますので、注意しなければなりません。

大手不動産業者には知り得ない情報を、地域密着型の店舗で物件を探す際には、営業マンと仲良くなることが必要だと覚えておいてくださいませ。

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土地勘の無い地域の物件を買っても良い?

不動産を新たに保有しようとする際、他府県などの自身で一度も行ったことのない物件の情報を貰う事も多々ある事でしょう。このようないわゆる土地勘のない物件を買う事について記載致します。

自身の土地勘のある地域内のみで物件を探すことは手堅い選択だと思います。知らない土地の物件だと、どんな物件なのか・周辺の住環境・地域性などを正確に捉えることは事は難しくなります。

仲介業者やコンサル業者の担当者から「物件周辺は〇〇な地域です」と言われることはあっても実際にその場に行く事はないかと思われます。物件の住環境を知らずに買ってしまうと、何か困ったことが起きた場合に自身の首を絞める事にも繋がりかねません。

仮に都心部で生活をしている方が、郊外の物件を買う場合には、上記のような事が不安要素になります。しかし、空室の対策や日々の管理業務などを任せることのできる業者が居るのであれば安心出来ますよね。しかし、その業者も物件周辺の環境を知らない場合がほとんどです。長期的な都市計画や住環境の変化を捉え、地域の特性に合うような対策を考えなければ入居者が現れないケースもありますので、注意が必要です。

しかし、すべての物件でいえることですが、知らない土地だから。という理由だけで購入を諦めていると利益を逃していることも十分に考えられます。最初は5万円でしか賃貸出来なかった物件もその地域に注目が高まると賃料の増加も見られます。

要はいかに情報を正確な情報を入手し、予想を立てて行動するか。と言う事が重要になっているのだということです。不動産業者の言う事を聞き、その通りに従っているだけでは、経営が厳しくなるということも覚えておいて下さいませ。

 

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大手だからと言って買取査定額が高くなるとは限りません

自身で所有しているマンションや土地などの不動産を売買する際に、大手不動産に依頼をする人がとても多いようです。不動産のことを知らずに大手不動産に任せていると知らないうちに損をしているかもしれません。

大手不動産会社は好立地の土地などを売買する際には、自社で購入する場合もあるようですが、それ以外での売買の際には、売買情報を他の不動産業者に紹介し、買主を探すようにしています。

大手不動産会社だからといっても、売買金額が高くなると言う事はありません。担当者により、違いますので注意が必要になります。

弊社近隣の土地価格は昨今の外国人観光客の増加に伴いとても高値で売買されていることが多いのですが、売買情報をみていると、安価で売買されている案件も多く存在しております。

買取査定額を決める要素は様々なので、近隣の業者に売買の依頼をした方が高値で売買されるケースも沢山あります。

なぜこのような事になるのかというと、地元の業者の方が土地の有効利用を考えているからです。弊社近隣の土地売買の際に、実際に起こったケースですが、大手不動産会社からの買取査定額が5000万円の土地を弊社が査定したところ、7000万円になりました。さらに取引時には、買主との交渉の末7200万円で売買契約を締結する事が出来ました。

弊社近隣の土地では、小さい土地でも、ホテルを建築し、収益物件として有効活用する事が出来るのでこのような事が可能になるのです。

地元の業者だからこそ売買金額を上げることが出来る。と言う事も覚えておいていただけると交渉することも可能になってくるのではないでしょうか。

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