借上げ委託を決める前にチェックしたい5つのポイント

30年一括借り上げや35年一括借り上げのような謳い文句でサブリース契約をとろうとしている大手企業が沢山ありますよね。

言葉だけをみると魅力を感じますが、実際このような契約にはオーナー様にとっては不利益になる条件が記載されていることが数多くありますので、チェックしておきたい5つのポイントを記載致します。

その前にそもそも借上げ委託(サブリース契約)とはから説明致します。


サブリースとは

通常家主さんは不動産業者等に入居者の募集を依頼し、入居者から家賃を回収する事で収入になりますよね。サブリースというのは、家主さんと不動産業者との間で転貸借の契約をします。転貸借での契約は今までの家賃よりは低く契約する事になります。(例えば満額賃料の90%など)そして不動産業者は入居者と既存の賃料で契約する事になります。空室時の賃料を保証してくれる会社もあれば、免責期間を長くしている会社もあり、サブリースというのは会社により条件が異なるので注意が必要なのです。


チェックポイントその1…条件改定期間の設定

30年一括借り上げといっても、30年間同条件で継続して契約してくれるわけではありません。2~5年の期間を定められ条件改定出来るように設定されています。2年ごとに条件を改定される場合は特に注意が必要になります。契約書に小さな文字で書かれている場合もあるので、しっかりと確認しておく必要があります。


チェックポイントその2…条件改定時の下げ幅

市場の変化により賃料は数年に一度の割合で下げなければ入居希望者が現れなくなっているのが賃貸マンション業界です。サブリース契約の際も同様で条件改定期間が到達し、条件変更の際に賃料がどれだけ下がるのか。確認しておく必要があるでしょう。

契約書に明記されていることがあまりないので、初期の契約段階でどこまでの賃料下げ幅があるのかを確認しておかなければ、とても損をする事があります。


チェックポイントその3…空室時の賃料保証

入居者が居ない期間にも賃料保証をしてくれる会社もあります。多くの会社は入居者が退去されると賃料の支払も無くなることが多いのです。家主側からすると保証してくれる会社にお願いする方が収入が増えますよね。入居者が居ない空室の場合の賃料保証についても確認する必要があります。


チェックポイントその4…免責期間の設定

サブリース契約には「免責期間」というのが設定されているのが一般的です。入居者が居て賃料が継続して振り込まれている場合でも、サブリースを行っている会社は1年や2年の期間に一定の免責期間を設定しております。

免責期間というのは、例えば2年に2カ月間を定め賃料の支払いが免責になるというものです。今までは年間60万円の収入があったのが、免責期間の設定により、50万円になることも有ります。しかし、入居が居ない空室の状態でも18ヶ月間の家賃収入を得ることが出来、免責期間が6ヶ月になったりします。


チェックポイントその5…解約時の違約金

サブリース契約を解約する際に違約金が発生する事があります。更新時期以外での解約時に違約金が発生するかどうか確認しておく必要があります。

以上5つのポイントを確認しておき必要があります。